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看不懂的房贷利率新规,到底说了啥?
作者:搜狐财经 更新时间:2019-08-28 16:24

8月25日,央行宣布调整新发放的商业性个人住房贷款利率形成机制,因为事关买房个人,讨论热度一路飙升。

虽然官方和专家学者都很快发布了一些解读,但因为专业术语太多,很多朋友纷纷表示看不懂。今天小编就用最简单直白的话语前来“翻译”一下,力争做到大家都看得懂。

上图是这则公告的具体内容,大概来说,跟以前的房贷没明显变化。

而央行出台的这个公告,核心是落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话。

所以,未来二套以上的房贷利率才是这则公告要调整的重心。

公告第三条:二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价率LPR(贷款市场报价利率)加60个基点。

当下,我们的五年期房贷的基准利率是4.9%;在刚刚过去的8月20日,5年期LPR报价是4.85%,比基准利率4.9%要稍微低5个基点。


比如以目前的LPR利率上浮60个基点,也就是4.85%+0.60%=5.45%。

当下央行基准利率4.90%,如果上浮10%,那么是5.39%。

如果上浮20%,那就是5.88%。

注意措辞,是不低于加60个基点。后面央行也说了,合理确定每笔贷款的具体加点数值。央行各省机构,确定加点下限。

然后各地,根据调控的需要,再出相关政策,包括银行根据自己的情况,看再加多少个基点,或者也可以不加。

意思是说,所有的点数,都是“加上去”的,没有看到减的情况。房贷利率统统都会等于,或者高于LPR的值。

这样看的话,未来一段时间,对投资、改善需求房子贷款的利率,多半是不够友好的。房住不炒,真不是说着玩的。

央行在解释时特别说,加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。因此,未来二套以上房贷利率,非常体现房住不炒。

那么,问题来了

改革之后的房贷利率,是涨还是降呢?

老实说,不能百分之百确定。因为改革之后,房贷就变成一个完全动态的数字了。


第一个变数是LPR

LPR是每个月都会变的!

LPR是由新组建的18家报价银行,以中期借贷便利(MLF)为基础加点生成各自的LPR报价,所以,利率的高低调整,本身就是银行定的。

假如A银行报价是利率X%,B银行报价是利率Y%,C银行报价是利率Z%……

各大银行把这些报价提交上去,按照一个公式算出一个平均值来,就是LPR利率。

其实贷款市场报价利率LPR,有降也会有升。相对来说,近期外部有降息空间,内部有降息需求,领导有要求,央行和新的LPR机制也就顺势而为。

所以才有了市场利率实际降低了,所谓“降息”,起码首套房的实际利率是普遍下降。但未来,按照这个机制也会有“加息”的时候。

而具体到房贷,央行公告只是管个大概。也就是,央行是管房贷利率底线,然后根据调控需要,各地根据自己调控的情况,再决定在此基础上不变或者继续增加。

第二个变数,是“因城施策”的加点

简而言之,如果你所在区域的楼市过热,可能加点会比较高,如果你所在的区域楼市冷清,为了防止房价下跌,加点可能会低一些。

小编觉得,今年西宁楼市近期已经在热的边缘。毕竟,经历过四五月的“小阳春”,又经历过六七月传统淡季的热销,甚至七月份涨幅闯入全国榜单前十,这些都是信号。

有没有哪个省会完全不加点?小编觉得,在“房住不炒”定调下,很难。

而且,省里定的是下限。银行自己也是盈利机构,给实体经济的利息低了,总需要在什么地方找补回来。房贷还可以往上加点,你加不加?

所以,总的来说,初始的房贷利率大概率和当下房贷差不多,明显下降的可能性很小。未来LPR下行将是大概率事件,但房贷会不会有下行空间?小编还是比较悲观的。

最近想要买房,要赶在10月8号前买吗?

这个就得看靠你自己做决定了。


从贷款的角度来看,10月以后,各地的贷款利率会进一步分化。

当下楼市比较热的地区,10月以后,利率大概率上升。当下楼市比较凉的地区,利率会和现在类似,或者微降。

短期内,LPR大概率会下降,但是,因为改革之后房贷变成了动态过程,所以要在二三十年的时间里,判断用现在的房贷比较划算还是改革后的房贷比较划算,很难。




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